Bất cồn sản buộc đầu "rã đông"?

Sau 3 tháng đầu năm, thị trường BDS (BĐS) chính thức có sự đổi thay tại các phân khúc mua ban nha dat ha noi gia re. PV Infonet đã ghi lại quan điểm đánh giá, nhận định của “những người trong cuộc” tại Tọa đàm thị trường BDS 2014 vừa diễn ra.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Rất nhiều chủ đầu tư, nhà phố thầu “bắt tay” với nhau để khuyến mại BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam đã hoàn thành tái cấu trúc, bắt đầu thiết lập trình tự mới bat dong san hung thinh. Quý 1/2014 phân khúc đã bắt đầu tan băng.

Liên quan tới vấn đề giá BĐS, ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá thị trường đối với BDS thương mại thì có những quan niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành.

Nhiều báo cáo phân tách cho rằng giá phân khúc bất động sản quá cao so với thu nhập. Theo tôi, giá trị bất động sản của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong địa điểm tại như Thái Lan, Singapore, Hồng Kông, thậm chí là Myanmar.

So với thế giới, mức giá thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình. Nhưng giá bất động sản tại Việt Nam có đặc thù khác biệt, đó là sự khác biệt chênh lệch vị trí, do hạ tầng liên lạc của chúng ta chưa phát triển, hạ tầng tiện ích kém nên giá nhà phố đất cách nhau 1km có sự chênh lệch rõ ràng. Theo tôi, giá BDS đồng ý bởi giá trị và cung cầu thị trường. Ở đây, tôi chỉ đề cập đến giá nhà mặt phố ở thương mại. Trong bối cảnh thị trường gặp khó đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà mặt phố thầu “bắt tay” với nhau để khuyến mại BĐS. Về cơ bản giá trên phân khúc đã giảm nhưng không quá lớn, chỉ 5-7%.

Thế nhưng trong nhân tố giá trị giá thành vốn là rất lớn. Hiện, nhiều lăm le thắt chặt chẽ việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm nghĩa là huy động vốn từ trước khi hoàn tất móng chỉ được 20% số lượng nhà chung cư của dự án bất động sản và mỗi căn hộ thường nhật điều khiển động được 20 – 30% tổng giá trị.

Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà mặt phố CĐT chỉ đạo động được trước của bạn tối đa chỉ 70% giá cả căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào bank với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Thứ hai giá phụ thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết nói về cầu chúng tao chia nhu cầu của người quan tâm thành 3 nhóm: chuồng tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn thời hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư thời gian dài (vận hành và khai thác). Đối với thị trường BĐS Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia giới hạn do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện tại sinh lời khá thấp.

Ở các địa điểm tại bất động sản trung tâm do có thể đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung ranh giới lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng dao động 5-7%. Với những đề án ngoài vòng đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng thời hạn chế, khoảng cách xa, có xác xuất sẽ tiếp thô tục giảm do ít nhà mặt phố đầu tư thời gian dài và ngắn kì hạn ít tham gia.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: Sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có xác xuất có sự cải thiện

Có lẽ chúng ta cần thống nhất về định nghĩa giá cả thực trước khi đi vào bàn xem thị trường

BĐS đã quay về giá trị thực hay chưa. Theo định nghĩa, giá cả thực là giá trị mà tại mức giá đó người tham quan và người mua bán đều sẵn sàng triển khai chuyển nhượng tại thời điểm hiện tại. Có nghĩa là, giá cả thực không phải là giá trị khăng khăng mà sẽ thay đổi theo diễn biến thị trường.

Theo đánh giá của Savills, hiện trên tất thảy các thị trường đều đang diễn ra sự điều chỉnh ở các hạn độ và tốc độ khác nhau. Thậm chí, trên một số phân khúc có thể thấy dấu hiệu sự tăng trở lại, cộng với môi trường đầu tư đang được cải thiện, cho thấy quan tâm và tiếp đó là giá cả sẽ được tăng dần lên trong thời gian tới.

Thị trường hiện đã chạm đáy và dần phủ phục hồi, song năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự hồi phục sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Với thị trường nhà mặt phố ở để bán, các tác phẩm giá giá rẻ và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện.

Thị trường năm 2014 lạc quan nhưng đầy thách thức. Tuy nhiên, với những phương thức đang chấp hành chúng mình có khả năng không vô vọng phân khúc sẽ có nhiều cải thiện hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà phố và thị trường BDS (Bộ Xây dựng): Hiện có quá nhiều luồng thông báo về BDS nhất là giá nhà phố ở. 

Tuy vậy, để có thông báo chính thống về thị trường nhà mặt phố ở, cần phải có cơ quan thông tin làm cơ sở cho nhà hoạch định chính sách, nhà mặt phố đầu tư, người dân.

Hiện, Bộ Xây dựng đã ban hành thông suốt tư đề nghị phải công cha nội chỉ số giá nhà đất và đang bố thí điểm ở 5 địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp và công cha nội giá mỗi vùng trên toàn quốc. Các nhà mặt phố đầu tư, khách hàng cũng lưu ý, thông báo chính thống là thông tin do cơ quan nhà mặt phố nước công cha nội hàng quý bat dong san hung thinh. Hy vọng thông tin đó sẽ sớm được hợp lệ hóa.

Điềm cọ đầu năm ngữ nhà đất

Đó có khả năng là điềm lạ chỉ báo cho những diễn biến tiếp theo trên thị trường thời gian tới bat dong san.

Đọc những thông báo kinh tế - số tiền mới nhất trênFICA:

*Bộ Công thương “cầm tay chỉ đường” cho doanh nghiệp

"

*Ngân hàng Đông Á thay chủ toạ hội đồng quản trị

*Thường vụ Quốc hội lưu tâm hai bộ trưởng Công thương, Y tế

*Ông lớn dồn toa, hàng hot nhà phố nước mất giá?

 

 

Giao dịch nhiều, giá chênh tăng

 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, phân khúc BDS Hà Nội đã có chuyển biến điển tích cực, lượng chuyển nhượng khá, trong đó có nhiều bán ở các dự án bất động sản có tồn kho, từ đó đã góp phần làm giảm lượng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho DN bat dong san hung thinh. Giá nhà đang dần ổn định, đã có tác động tích cực, tạo thêm niềm tin của bạn vào thị trường.

 

Đầu năm 2014, phân khúc nhà đất tiếp tục có dấu hiệu khởi sắc, lượng mua bán tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước, đã có đề án tăng giá nhẹ.

 

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong những tháng đầu năm 2014 tăng mạnh, Hà Nội có dao động 2.300 giao dịch thành công. Đơn cử dự án bất động sản Times City và Royal City giao dịch được số lượng hàng trăm căn hộ. Dự án Victoria đã giao dịch được gần 400 căn. Chung cư 175 Nguyễn Trãi đã có 70 giao dịch. Dự án Mulbery Lane mua bán được 40 chung cư trong 4 tháng.

 

Trong khi đó, nhiều đề án rục rịch tăng phải chăng nhà chung cư Khu thành phố Cổ Nhuế giá dao động từ 24-26 triệu đồng/m2 giá tăng khoảng 1 triệu đồng/m2. Khu Đô thị Đại Thanh giá chuyển nhượng trên thị trường tăng khoảng 1-2% so với năm 2013. Khu thành thị Times City tăng 100-300 triệu/căn.

 

Thị trường bất động sản Hà Nội đã có chuyển biến tích cực

 

Chỉ số giá căn hộ của Sở Xây dựng cho thấy, giá bán chung cư trên địa bàn 10 quận đạt dao động 70% - 97%, tăng từ 1 đến 3% so với quý trước. Chỉ số giá bán căn hộ bình dân và trung cấp tại một số quận như: Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng tăng 1 - 2%. Riêng địa điểm tại Hà Đông tăng 3%.

 

Còn theo CBRE, một tín hiệu đáng mừng là trong quý 1/2014 không chỉ các đề án trung cấp mà phân khúc cao cấp với các nhà chung cư đắt giá hơn 30 triệu đồng cũng giao dịch tốt. Xu hướng hiếm thấy của năm nay là việc các bán chính thức ngay sau Tết - trái ngược với nhiều luận điểm truyền thống, người dân ít khi mua bán nhà cửa vào thời khắc này.

 

Khi tình thế thị trường có dấu hiệu khởi sắc, lượng bán tăngnên một số đề án tiếp tục đưa công trình ra chào chuyển nhượng thị trường, như các đề án Khu thành phố Times City, dự án Thăng Long Victory của Công ty Phúc Hà, đề án Văn Phú Victory của Công ty Văn Phú Invest, đề án Khu nhà mặt phố ở Xuân Phương của Viglacera, đề án KĐT mới Nam An Khánh của Sudico, ...

 

Chờ giá lên để vào hàng

 

Giải thích nguyên nhân thị trường khởi sắc, ông Nguyễn Hoàng Nam - giai đoạn Sàn INFO (Ocean Group) phân tích, nền kinh tế vĩ mô đang trong qui trình hồi phục, lạm phát đã được kìm chế, biệt đãi tiền tệ với mức lãi suất thấp đang thúc giục người dân đầu tư vào sản xuất, thị trường chứng khoán cũng như BDS chứ không chỉ gửi tiết kiệm như những năm trước đây.

 

Bên cạnh đó, hiện đang có tình trạng khan hiếm hàng "cục bộ" ở thị trường chung cư chung cư sắp bàn giao. Những năm 2011; 2012 do thị trường chìm lắng nên rất ít các chủ đầu tư tiến hành đề án BĐS, chỉ những chủ đầu tư thật sự có uy tín, có nguồn vốn tốt mới có khả năng chấp hành dự án trong GĐ đó. Vì vậy tới thời khắc hiện tại, các dự án có chất lượng và tiến độ tốt không có nhiều.

 

Ông Vũ Cương Quyết, đại diện Đất Xanh miền Bắc cho rằng, lãi suất huy động giảm, lãi suất vốn vay BĐS giảm với các thủ tục và hoàn cảnh vốn vay khá linh hoạt, lạm phát thấp, thị trường số tiền chứng khoán tăng điểm... đã ảnh hưởng điển tích cực đến tâm lý mua. Các chính sách hỗ trợ phân khúc bất động sản dần đi vào ổn định và nâng cao vai trò kích thích tính thanh điều khoản cho thị trường.

 

Ông Quyết cho rằng, thời khắc này các dự án đều có giá khá mềm so với 2 năm trước đây, các điều kiện mua, thủ tục mua cũng rất dễ dàng và quyến rũ người tiêu dùng. Đây là thời gian tốt để người có quan tâm thực và các nhà phố đầu tư lâu dài cân nhắc.

 

Theo phân tách của ông Nguyễn Hoàng Nam, tuy phân khúc BĐS có sôi động trong thời điểm vừa qua nhưng về giá vẫn chưa có biến động lớn vì chỉ có một số ít các dự án tăng giá và giá cũng chỉ tăng từ 1 - 3%. Đây là mức giá quyến rũ để mua nhà mặt phố để ở và đầu tư lâu dài.

 

"Thị trường nhà đất hiện đã sẵn sàng cho một chu kỳ mới; nếu không có tác động mạnh ở tầm vĩ mô thị thời khắc u ám của thị trường sẽ kết thúc bat dong san. Tuy nhiên chúng tao tiên đoán trong tương lại gần, thị trường nhà đất sẽ chỉ tăng về tính thanh điều khoản còn mức giá sẽ chưa có dấu hiệu tăng đột biến", ông Nam nhận định.

 

Các chuyên viên đưa ra lời khuyên,người có nhu cầu mua cũng cần lựa chọn các dự án: có tính chất giấy tờ minh bạch cao, tiến độ xây dựng tốt, CĐT có danh tiếng và có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án.

 

TheoDuy Anh

VEF

 

Địa ốc cầu mong câu hích trường đoản cú vô khối ngoại

Theo VnExpress

Nhiều đề án tại TP HCM có mật độ người ngoại quốc mua nhà mặt phố đạt 17-20% trên tổng giao dịch.Ảnh: Vũ Lê
Tỷ lệ người nước ngoài quan tâm, mua nhà, đất tại các dự án bất động sản chỉ đạt 10-20% trên tổng lượng giao dịch của doanh nghiệp bat dong san bat dong san hung thinh. Các CĐT trông chầu chực chính sách nhà mặt phố ở dành cho người nước ngoài được nới lỏng sẽ giúp thanh khoản nhà mặt phố trung - cấp cao nhích lên.

Tại TP HCM và Hà Nội, lượng khách ngoại quốc nhu cầu và mua bán BDS chiếm 10-20% tổng doanh số mua bán hàng của các dự án trung - cao cấp. Con số này được phân tích là còn khá khiêm tốn so với tiềm năng rất lớn của thị trường. Chính vì vậy, giới buôn nhà đất kỳ vọng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cho phép tăng số lượng, thời thời hạn có được nhà mặt phố tại Việt Nam cho cá nhân, tổ chức ngoại quốc sẽ sớm được thông suốt qua, từ đó kích thích vốn ngoại chảy vào địa ốc nhiều hơn.

Thống kê của Keppel Land, dự án Riviera Point (quận 7) có dao động 20% là khách nước ngoài hoặc dính dáng đến người nước ngoài. Còn đề án Estella (quận 2) của chủ đầu tư này có khoảng 17% người tham quan thuộc khối ngoại.

Trong khi đó, căn hộ trung cấp The Eastern (quận 9) TP HCM, khách hàng là người nước ngoài đang xâm chiếm 20% trên tổng lượng giao dịch của chủ đầu tư. Tại Hà Nội, đề án Flamingo Đại Lải Resort có khoảng 10% chủ mua được biệt thự là người ngoại quốc quốc tịch Anh, HongKong, Nhật, Hàn...

Trao đổi với VnExpress.net, Phó tổng giám đốc Công ty Hùng Việt và KRDF03, Park Jong Woo cho biết: "Rất nhiều người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam tìm kiếm khu dân cư để nhà ở vĩnh viễn thay vì phải chuyển chỗ ở sau một hoặc 2 năm". Ông Park Jong Woo cho hay, những câu hỏi công ty luôn luôn nhận được từ khách Hàn Quốc đang an cư tại Việt Nam là khi nào gia tộc được phép sở hữu nhà phố ở hợp pháp bằng tên của họ.

Theo ông Park Jong Woo, nếu Chính phủ sớm phê chuẩn các biện pháp nới lỏng có được bất động sản cho khối ngoại sẽ có một lượng không nhỏ người ngoại quốc tham gia vào phân khúc Việt Nam.

Vị này chia sẻ, trong số 20% chuyển nhượng của khối ngoại tại dự án của doanhh nghiệp, khách nước ngoài đặc biệt quan tâm đến giấy tờ và quyền sở hữu nhà. Họ muốn sở hữu nhà bằng tên của mình vì giá trị của cải quá lơn khi để bằng tên người khác và không có tính ổn thỏa lâu dài.

"Tôi tin rằng một trong những cách giải phóng hàng tồn kho BĐS là mở ra ưu đãi cho người nước ngoài mua nhà để ở hoặc đầu tư vào thị trường Việt Nam", ông Park Jong Woo nhận định. Chuyên gia này ví dụ, với 100.000 USD chẳng thể mua nhà đất nào ở thị trường Hàn Quốc. Nhưng ở Việt Nam gia tộc có xác xuất khai thác được nhiều cơ hội để mua một chung cư để ở hoặc đầu tư sau khi nghỉ hưu.

Trường hợp một người nước ngoài vận hành tại Việt Nam hơn 5 năm và phải trả 1.500 USD tiền thuê nhà mỗi tháng, mua một nhà chung cư có lợi hơn là ở thuê. Nhiều học lực khối ngoại sẽ lưu ý vào những khu đô thị làng nhàng khá và thị trường này sẽ được hưởng lợi nhiều nhất nếu các chính sách nới lỏng được ban hành.

Ông Phạm Vũ Hải Anh – Giám đốc kinh doanh của Flamingo Đại Lải Resort phân tách phát biểu cho phép tăng số lượng, thời thời hạn mua được nhà Việt Nam cho các cá nhân, tổ chức nước ngoài, đồng thời, bổ sung một số quyền sở hữu, mua, bán, tặng, cho nhà phố ở.... là một tín hiệu điển tích cực. Nếu được thông qua, ưu đãi này sẽ giúp phân khúc BDS có thêm vốn thông qua hình thức đóng tiền theo tiến độ, từ đó hâm nóng phân khúc bất động sản. “Đây sẽ là cơ hội đón nhận của vốn đầu tư lớn từ nước ngoài”, ông nói.

Ông Hải Anh cho hay, thời điểm qua, khi có thông báo nới mua được nhà mặt phố cho người nước ngoài, nhiều nhà mặt phố đầu tư ngoại đã hỏi tra đề án dựa trên nhu cầu có được thực. Đối tượng này chuộng BĐS chất lượng có qui mô và tiến độ xây dựng tốt. Tuy nhiên, khách hàng vẫn e sợ do vướng thủ thô tục và tắc vì dự định của pháp luật còn chưa áp dụng. Mấu chốt vấn đề, theo ông là phải tháo gỡ trở ngại về thủ thô lỗ hành chính. “Điều này sẽ vực dậy lòng tin của phân khúc BĐS từ đó thổi lửa cho các dự án cao cấp tăng thanh khoản”, ông nhận định.

Lãnh tôn giáo một công ty BĐS tại Hà Nội chia sẻ, trong bối cảnh hàng tồn kho lớn và tụ tập cốt yếu vào thị trường cấp cao thì việc cho người ngoại quốc mua nhà phố sẽ là một thủ pháp hay để giải phóng hàng tồn. Ông phân tích, phân khúc BĐS từ đầu năm đến nay cốt yếu sôi động ở phân khúc bình dân. Trong khi đó chung cư thứ hạng sang, biệt thự liền kề lại vắng khách, do vậy mở ra đối tượng sở hữu nhà ở sẽ khơi thông dòng công trình BĐS cao cấp.

Giám đốc Nghiệp vụ Tư vấn Bất động sản và Kinh doanh nhà Công ty Savills Việt Nam, Trương An Dương nhận định, chính sách mở rộng cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam nếu được phê chuẩn, các thị trường nhà phố ở sang trọng cũng như các bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được hưởng lợi nhiều nhất. Riêng phân khúc nhà đất tại TP HCM sẽ là nơi hưởng lợi trực tiếp từ ưu đãi này, bởi số lượng người ngoại quốc đang nhà ở và làm việc vĩnh viễn ở đây khá lớn.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, Marc Townsend đánh giá: "Với cú hích này, khối ngoại được củng cố niềm tin vào việc Chính phủ Việt Nam đã sẵn sàng nghênh tiếp các tổ chức cá nhân dịp chủ nghĩa nước ngoài mua hoặc tham dự đầu tư bất động sản Việt Nam". Tuy nhiên ông dự báo, việc nới lỏng biệt đãi có xác xuất chưa giúp lượng chuyển nhượng tăng lên ngay lập tức.

"Về lâu dài, giá cả chính yếu lõi của ưu đãi này mở ra một môi trường đầu tư tiện lợi và cuốn hút hơn cho khối ngoại bat dong san hung thinh. Đây là bước đệm kích thích nhà phố đầu tư ngoại quốc nhu cầu cũng như đặt niềm tin vào thị trường BDS Việt Nam nhiều hơn", Marc Townsend nhấn mạnh.

Tác giả:Vũ Lê - Hoàng Lan