Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Rất nhiều chủ đầu tư, nhà phố thầu “bắt tay” với nhau để khuyến mại BĐS
Thị trường BĐS Việt Nam đã hoàn thành tái cấu trúc, bắt đầu thiết lập trình tự mới bat dong san hung thinh. Quý 1/2014 phân khúc đã bắt đầu tan băng.
Liên quan tới vấn đề giá BĐS, ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá thị trường đối với BDS thương mại thì có những quan niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành.
Nhiều báo cáo phân tách cho rằng giá phân khúc bất động sản quá cao so với thu nhập. Theo tôi, giá trị bất động sản của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong địa điểm tại như Thái Lan, Singapore, Hồng Kông, thậm chí là Myanmar.
So với thế giới, mức giá thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình. Nhưng giá bất động sản tại Việt Nam có đặc thù khác biệt, đó là sự khác biệt chênh lệch vị trí, do hạ tầng liên lạc của chúng ta chưa phát triển, hạ tầng tiện ích kém nên giá nhà phố đất cách nhau 1km có sự chênh lệch rõ ràng. Theo tôi, giá BDS đồng ý bởi giá trị và cung cầu thị trường. Ở đây, tôi chỉ đề cập đến giá nhà mặt phố ở thương mại. Trong bối cảnh thị trường gặp khó đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà mặt phố thầu “bắt tay” với nhau để khuyến mại BĐS. Về cơ bản giá trên phân khúc đã giảm nhưng không quá lớn, chỉ 5-7%.
Thế nhưng trong nhân tố giá trị giá thành vốn là rất lớn. Hiện, nhiều lăm le thắt chặt chẽ việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm nghĩa là huy động vốn từ trước khi hoàn tất móng chỉ được 20% số lượng nhà chung cư của dự án bất động sản và mỗi căn hộ thường nhật điều khiển động được 20 – 30% tổng giá trị.
Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà mặt phố CĐT chỉ đạo động được trước của bạn tối đa chỉ 70% giá cả căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào bank với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).
Thứ hai giá phụ thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết nói về cầu chúng tao chia nhu cầu của người quan tâm thành 3 nhóm: chuồng tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn thời hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư thời gian dài (vận hành và khai thác). Đối với thị trường BĐS Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia giới hạn do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện tại sinh lời khá thấp.
Ở các địa điểm tại bất động sản trung tâm do có thể đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung ranh giới lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản tăng dao động 5-7%. Với những đề án ngoài vòng đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng thời hạn chế, khoảng cách xa, có xác xuất sẽ tiếp thô tục giảm do ít nhà mặt phố đầu tư thời gian dài và ngắn kì hạn ít tham gia.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội: Sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có xác xuất có sự cải thiện
Có lẽ chúng ta cần thống nhất về định nghĩa giá cả thực trước khi đi vào bàn xem thị trường
BĐS đã quay về giá trị thực hay chưa. Theo định nghĩa, giá cả thực là giá trị mà tại mức giá đó người tham quan và người mua bán đều sẵn sàng triển khai chuyển nhượng tại thời điểm hiện tại. Có nghĩa là, giá cả thực không phải là giá trị khăng khăng mà sẽ thay đổi theo diễn biến thị trường.
Theo đánh giá của Savills, hiện trên tất thảy các thị trường đều đang diễn ra sự điều chỉnh ở các hạn độ và tốc độ khác nhau. Thậm chí, trên một số phân khúc có thể thấy dấu hiệu sự tăng trở lại, cộng với môi trường đầu tư đang được cải thiện, cho thấy quan tâm và tiếp đó là giá cả sẽ được tăng dần lên trong thời gian tới.
Thị trường hiện đã chạm đáy và dần phủ phục hồi, song năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự hồi phục sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Với thị trường nhà mặt phố ở để bán, các tác phẩm giá giá rẻ và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện.
Thị trường năm 2014 lạc quan nhưng đầy thách thức. Tuy nhiên, với những phương thức đang chấp hành chúng mình có khả năng không vô vọng phân khúc sẽ có nhiều cải thiện hơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà phố và thị trường BDS (Bộ Xây dựng): Hiện có quá nhiều luồng thông báo về BDS nhất là giá nhà phố ở.
Tuy vậy, để có thông báo chính thống về thị trường nhà mặt phố ở, cần phải có cơ quan thông tin làm cơ sở cho nhà hoạch định chính sách, nhà mặt phố đầu tư, người dân.
Hiện, Bộ Xây dựng đã ban hành thông suốt tư đề nghị phải công cha nội chỉ số giá nhà đất và đang bố thí điểm ở 5 địa phương như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp và công cha nội giá mỗi vùng trên toàn quốc. Các nhà mặt phố đầu tư, khách hàng cũng lưu ý, thông báo chính thống là thông tin do cơ quan nhà mặt phố nước công cha nội hàng quý bat dong san hung thinh. Hy vọng thông tin đó sẽ sớm được hợp lệ hóa.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét